​深度 一文说透顺义新城城市化

深度 一文说透顺义新城城市化

沿着逆时针的方向，前面详细介绍了房山新城良乡组团、大兴新城、大兴空港新城、亦庄新城，本该轮到副中心了，奈何副中心独一档的存在，压轴介绍更为合适。今天，就先介绍顺义新城。

除了机场、别墅、二锅头，因为偏离进出京主通道，顺义存在感不是太强。

其实顺义新城规划底盘很大，达294平方公里，分为河东、河西两大部分。河东区域还是村镇状态，商品住宅小区一只手都能数过来，谈不上城市化，城镇化刚刚起步。河西牛栏山组团、高丽营组团规划城市化区域还有大量村庄需要拆迁，城市化刚刚起步。南法信组团、国门组团基本上是为首都机场服务，大兴新机场的通航运行，顺义相关产业发展放缓。真正可以纳入城市化讨论的只有仁和组团、马坡组团、后沙峪组团。

顺义新城规划组团示意图

（一）仁和组团

仁和组团是顺义老城区所在地，位于机场以东，因为机场大规模占地且封闭管理的割裂，实际上影响了与中心城区的通达交流。组团包括顺义南外环、西外环、潮白河右堤路围合36平方公里的土地，现有人口约33万人，区域内主要是老旧住宅小区、工厂、城中村，京承铁路穿城而过并设有顺义站（现为市郊铁路通密线通勤站），可供开发空地少，城市更新是主基调。

仁和组团4街道1镇位置示意图

仁和组团所在地为原顺义镇所辖区域，随着城市的发展，98年撤销顺义镇一分为三成立胜利街道、光明街道、仁和地区，后又析出石园街道、旺泉街道，原顺义镇裂变成当今4街道1镇格局。

胜利街道辖区面积2.7平方公里，均位于组团范围内，七普人口46,494人，为区政府原驻地，主要有怡馨家园、红杉一品、建新小区、义宾小区、胜利小区、双兴小区、北兴小区、龙府花园等小区。

光明街道辖区面积4.12平方公里，均位于组团范围内，七普人口70,609人，主要有阳光水岸、绿港家园、东兴小区、裕龙花园、滨河小区、望潮家园等小区。

石园街道辖区面积9.6平方公里，均位于组团范围内，七普人口68,302人，主要有五里仓社区、北汽嘉园、石园小区、北京城建·北京合院、晟品景园、顺泰路7号院、波特兰花园、仁和花园、雅筑佳苑、港馨家园、御墅等小区。

旺泉街道辖区面积12.81平方公里，人口94,415人。西部外环路和六环路之间约3平方公里不属于组团范围，军营路府前路以南、顺白路以东与街道边界围合区域均为产业物流用地，剩余约4平方公里生活住宅区分布着澜西园、中海国际公馆、梅香街10号院、中建·国际城、望泉寺公租房、万科四季花城、龙泉苑、石景苑、宏城花园、前进花园、当代北辰悦MOMA、西辛小区等12个小区，尚有前进村地块等3处约100公顷空地可开发。

仁和镇辖区面积42.96平方公里，人口67,391人，约9平方公里属于组团范围。城中村河南村独占2平方公里，是棚改的主战场。东南角已建成龙湖云河砚、路劲御和府等小区。

（二）马坡组团

马坡规划16平方公里，铁路以西约占一半面积，拆迁未完成，城市化刚刚开始，还有很长的路要走。铁路以东区域以双丰街道为主体，区政府已搬迁入驻，大量住宅小区已投入使用，是城市化重点发展新区。

双丰街道辖区面积29.49平方公里，七普人口68176人，有鲁能泰山七号院、富力湾等高端小区，民生银行总部基地、金蝶软件园、北京银行科技研发中心、北京乡村赛马场、燕京啤酒厂均位于该区域，河边还有高尔夫球场，职、住、玩均有涵盖，在我们的祖国，一定要相信政府驻地对区域发展的拉动能力，靠近政府，就是靠近核心区域或重点区域。

（三）机场组团

机场组团指京沈路（西）、东六环路（东、北）、顺义区界（南）围合75平方公里区域，包括了南法信组团、国门组团、首都机场。组团为机场服务，航道限高要求以及机场大片封闭管理，锚定了该区域的发展方向，零星住宅配套加上物流配套产业。该区域特点是面积很大，常住人口很少。大兴机场通航后，尚未开发的大片产业用地发展放缓。

空港区3镇1街道位置示意图

从行政区划上看，该组团包括南法信镇、天竺镇、朝阳区首都机场街道，以及空港街道、后沙峪镇、李桥镇、仁和镇少量区域。

南法信镇辖区面积20.69平方公里，人口54195人，基本没有成套住宅小区，大量未拆迁村落和机场及配套用地。

南法信镇辖区示意图

天竺镇辖区面积13.24平方公里，人口32979人，主要为T3航站楼及跑道用地，南侧有少量住宅。

天竺镇辖区示意图

朝阳区首都机场街道辖区面积12.2平方公里，人口16837人。因历史区划原因成为朝阳的一块飞地，是T1T2航站楼及跑道所在地，南侧有东平里、南平里少数几个小区。

朝阳区首都机场街道辖区示意图

（四）后沙峪组团

后沙峪组团主要包括空港街道，以及后沙峪镇少量区域。

空港街道辖区面积27.38平方公里，人口99,297人，是中央别墅区所在地，有丽京花园、恒大丽宫、裕京花园、誉天下等大量的别墅住宅小区，尚有西田各庄村未拆迁。

后沙峪机场北线高速以南7平方公里的土地上，分布着中景·江山赋、北京诺德花园等住宅小区，以及配套产业和生活配套建筑。

总的来说，顺义有首都机场之名却未得其实，贡献了大量土地忍受了噪声、限制却未能对等享受其收益，城市化发展因此割裂，发展中规中矩。几大组团后沙峪组团太豪、马坡组团太远、仁和组团太老，除后沙峪别墅区土豪外，马坡、仁和只适合内循环人群。当然，新一轮地铁规划20号线对仁和组团是一大利好。